投融资部 陈媛
孵化器/加速器是当今高新技术转化为现实生产力的重要途径之一，是推动科技创业发展和科技创新的重要载体，是国家创新体系中的重要环节。孵化器/加速器的设立鼓励了大众创业、万众创新，对新常态下经济的稳定增长和市场活力的增强起到了重要促进作用，成为振兴区域经济的“推进器”。
一、孵化器定义：
孵化器指一个集中的空间，能够在企业创办初期举步维艰时，提供资金、管理等多种便利，旨在对高新技术成果、科技型企业和创业企业进行孵化，以推动合作和交流，使企业"做大"。
美国孵化器专家鲁斯坦·拉卡卡认为：企业孵化器(businessincubator)是具有特殊用途的设施，专门为经过挑选的知识型创业企业提供培育服务，直到这些企业能够不用或很少借用其它帮助将他们的产品或服务成功地打入市场;企业孵化器在中国也称高新技术创业服务中心，它通过为新创办的科技型中小企业提供物理空间和基础设施，提供一系列的服务支持，进而降低创业者的创业风险和创业成本，提高创业成功率，促进科技成果转化，培养成功的企业和企业家。在台湾地区叫育成中心，在欧洲一般叫创新中心(innovationcenter)。
二、孵化器种类：
自2014年9月在夏季达沃斯论坛上，国务院总理李克强公开提出“大众创业、万众创新”的口号，鼓励社会各界人士积极参与创新创业活动之后;社会上掀起一股创业热潮，“大众创业、万众创新”的局面逐渐在全社会蔚然成风。初创企业数量呈现大幅上涨趋势，进一步促进孵化器的创新发展。随着孵化器的不断更迭创新，提供的服务也从简单的基本服务到较深层次服务;但由于孵化器投资主体、经营宗旨、组织形态等不同，形成了各具特色，形式多样的孵化器。
归纳起来主要有七种类型，分别为国家综合企业孵化器、新型科技企业孵化器、专业技术/产品孵化器、人才孵化器、国际孵化器、虚拟孵化器和创业投资主导孵化器。
三、加速器：
孵化器的不断发展也逐步带动国内加速器的起步，加速器的诞生对孵化器创新发展起到了承上启下的作用，从一定程度上对孵化器的功能作用进行了补充和完善。两者都是为初创企业发展提供服务，但在根本上还存在一定差异。
四、孵化器/加速器在欧美市场的发展
20世纪50年代，伴随着新技术产业革命的兴起，精益型的高新技术小企业作为创新的新兴力量，爆发出惊人的创新速度和盈利速度。小企业爆发式的增长，使得小企业逐步受到美国各界的关注，被视为能够带动美国经济走出“滞胀”阶段的重要措施。但小企业融资困难及缺乏相应的创业所需的服务，成为困扰美国政府的难题。在此情况下，具有多重功能的孵化器/加速器应运而生。1980年，孵化器/加速器开始在美国本土快速发展并经欧洲传向世界，欧洲的孵化器/加速器最早出现在工业发达的英国。
从欧美孵化器/加速器的成功发展历程来看，都离不开以下几个因素，分别为政府的重视与支持;社会网络关系维护带来的社会资源;企业化运作模式;与投资机构对接紧密以及孵化对象的明确。这些成功发展经验都可为我国孵化器发展作为参考经验。
五、国外典型孵化器企业：
1、YCombinator
YCombinator(YC孵化器)是一个世界级的’创新孵化器’，在科技领域大名鼎鼎，堪称创业孵化器的先锋。成立于2005年。Paul Graham保罗·格雷尔姆是创始人，被誉为’硅谷创业教父’，Sam Altman之前是兼职合伙人，如今是新的掌门人。
1)运作模式：
YC孵化器采取“潜力投资”的商业模式，与被孵企业形成捆绑发展，盈利就来源于被孵化的企业，只要入孵的企业，YC都会占股，而这些企业的估值都不高。一般与孵化团队制订协议，用1万8千美金的价格购买创业公司6%左右的股份;另外，还会提前支付15万美金用于购买团队下一轮融资之后的股份，但团队承诺YC在下一轮出资占股时可以享受一定的折扣。除了给予钱，YC全力帮助提升创业公司在产品、服务、融资、管理等方面的实力，当创业公司发展壮大时，孵化器的投资回报也随之水涨船高。
2)发展状况：
YC孵化器开设创业训练营，招收来自全球各地的创业项目。一年有两期孵化项目，分别是冬季和夏季，每次大约招募60多人，被选中的创业团队需要在孵化期间(一般是3个月)搬到YC所在地(Mountain View)办公。
YC孵化器选择项目时更看重创业者个人的品质，创业者需要靠强大的“个人魅力”征服苛刻的“YC招生委员会。
自创立以来，YC一共孵化了1000多家企业，每家活跃企业获得的平均投资额在300万美金以上，在 YC 孵化的数百个创业公司中，有的获得了融资、有的被其它公司收购、而有的则已倒闭。其中有4家的估值已经超过了10亿美元，40家公司估值超过1亿美元(包括被收购的公司)。其中知名的项目包括Reddit、Dropbox和Airbnb，失败率不到20%，远低于90%的业内平均水平。
3)成功关键因素：
(1)创始人基因，Paul Graham拥有创业背景，有创业经验，熟悉投资，在成立YC之前首先是一个成功的创业家。他和世界上第一个计算机蠕虫的编写者Robert Morris共同创建了Viaweb，该公司九死一生，最终被雅虎收购。创业者需要真正有用的实操经验，而不是去某个训练营上个大课。
(2)严格筛选机制：YC有严苛的项目筛选机制每年公开征集项目，录取率不到3%。很多投资者认为，从YC毕业的企业，不需要做尽职调查就可以进行投资。YC的创业团队筛选标准主要包括三个方面：创业构想、市场需求、团队。在创业构想方面，创业团队不需要具有非常高明的创意，但是能够为用户提供比现有技术更好的技术;市场需求方面，能够把握市场需求，不需要做完美产品，只需要发行试用版并不断根据用户反馈进行改善;团队方面，主要看中创业团队是否真聪明、是否具有坚定的信念以及面对问题的灵活性。
(3)YC拥有强大的人脉关系网和培训服务，可以帮助创业者提高成功概率。由 800 多名校友及已有投资过的2000多人组成的网络(YC社区)是其最大的资源。
YC模式的核心点在于领域前瞻、批量生产、迅速验证、快速接盘。Paul Graham用10年时间证明，天使投资也可以像工业生产一样规模化和标准化。按照2016年YC官方数据，从Y Combinator毕业的公司总融资额达到了30亿美元，而市值加起来超过了650亿美元。TechCrunch甚至计算过，这意味着Y Combinator手握的纸面财富，超过了10亿美元。
2、Tech Stars
TechStars是美国久负盛名的孵化器之一，也全球第二大孵化器，成立于2006年，总部位于科罗拉多州博尔德市，在纽约、波士顿、西雅图、芝加哥、圣安东尼奥、奥斯汀和伦敦设有分点。在其运营网络中，有超过300名顾问，1000多位投资人。TechStars是一家由四位投资人联合发起成立的种子基金孵化器。
1)运作模式
TechStars采取“潜力投资”，“小班化”模式一直延续至今，每一季TechStars每个城市的招募点只接收10个左右技术与构想顶尖的创业项目，向每位团队成员提供6000美元的现金资助(团队规模以三人为上限)，换取约6%的股权，并提供10万美金预定公司下一轮融资之后的股份。为了避免团队融到巨款之后，这10万美金即使可以优惠占股也依然杯水车薪， TechStars还规定，不论孵化企业下一轮融到多少钱，TechStars在计算自己的股份比例时，最高只用300万美金作为企业第二轮融资后的估值。
TechStars的加速器一年两期，一般会提供为期三个月，由创业导师指导的企业加速项目。对创业者来说，如果 能 进 入TechStars，就意味着公司接触到了最前端、最顶级的创业资源。每年申请季一到，创业团队蜂拥而至，据TechStars官网介绍，每年申请的成功率不足1%，申请难度堪比常春藤名校。
TechStars为创业团队制定了分阶段的学习计划：第一个月关注目标消费群的培养;第二个月学习完善产品和服务;第三个月练习如何向投资人展示自己的项目以争取投资;最后，在毕业前的“演示日DemoDay”上，统一亮相，接受天使投资人和VC的检阅。
2)发展现状：
自2007年成立以来，TechStars已经孵化762家公司，80%获得风险投资或者规模较大的天使融资，平均募得1100万美元，90%的毕业公司目前活跃或被并购，目前活跃公司总募集资金超过20亿美元，市值已达50亿美元。优秀孵化案例包括企业邮件服务商SendGrid、软件公司Occipita、智能设备提供商Orbotix等。
3)成功关键因素：
(1)导师制是TechStars的秘密武器，TechStars为每家初创公司提供10名优秀，成功的投资和管理人群作为创业导师，确保他们专注于一家，至多两家公司。拒绝挂名，避免肤浅指导是TechStars致力发展的目标，导师们对创业团队的产品从战略规划到实际问题给予指导和帮助。所有团队都要经历一个月的“导师疯狂”时间，和和十余位导师泡在一起，随时汇报项目进展。
(2)挑選标准严苛，孵化项目的数量不多，并尝试给每家初创公司提供巨大的关注。相比数量，更加注重质量。 TechStars对入孵企业的挑选标准十分严苛，只有在全面考量一家初创公司所有团队成员的专业技能、产品及服务的成熟度与发展潜力、商业模式的可行性等诸多因素之后，Techstars才会决定是否接纳这家公司。只孵化最具潜力的公司、保持尽可能高的初创公司存活率，是创始人David Cohen建立Techstars的初衷，他认为TechStars所有的精力都应该花在质量上。TechStars要做的事不是眼睁睁地看着哪些公司成功，而是要确保TechStars扶植的每家公司都能获得成功。
3、500 Startups
500 Startups是硅谷一家顶级加速器，与Ycombinator以及TechStars齐名，专注于早期投资，2010 年成立。这家加速器的创始人是Dave McClure，曾帮助投资教父Peter Thiel的 Founder’s Fund管理种子基金。 Dave McClure在硅谷有20多年工作经验，是一名非常活跃而又有趣的天使投资人，曾就职微软、英特尔、PayPal、Founder’s Fund等知名公司。
500 Startups是一家全球化战略非常突出的公司，这在整个加速器产业也不多见：在其所有投资的项目中，有三分之一来自海外。每年都从全球挑选项目，并分批次在硅谷进行为期三四个月的集中孵化。除此之外，500Startups 还提供创业导师、特色沙龙和活动等，支持创业企业快速成长。
500Startups已经拥有3家主流基金会，有6家微型基金，旗下管理资产已过1.7亿美元，对有前途的种子期创业公司投资2.5万美元到20万美元，加速器项目投资12.5万美元，依据公司估值不同而获得创业团队5%的股份。
1)运作模式：
500Startups采取大量小额投资及增量投资的策略，也就是在很多家创业公司赌上一小笔，而不是尝试挑出几个有潜力的公司重点投资。首先小额投资大量初创公司，然后通过市场的优胜劣汰筛选出优秀的初创企业。然后会对这些优胜者有选择地进行追加投资，通常是其他VC领投。如第一轮投资金额是2.5万〜10万美元，第二轮10万〜50万美元，如果顺利，可能会进入第三轮和第四轮。
500 Startups投资模式三大特点，批量小额投资、培训孵化项目、分次追加投资，这使得其基金获得稳健回报的概率大大提高，更可复制、更持久，符合互联网时代大背景和发展趋势，把互联网时代“快速迭代，快速进化”的发展模式与投资相结合，形成“精益投资”的先进理念。
目前500 Startups有三个收入来源，1/3 来自于两支主要基金的管理费，2/3 来自于加速器计划的计划费、组织的会议、活动收入、企业合作伙伴的相关赞助等，年收入为 500-600 万美元，未来基金投资的利润也能够成为收入。
2)发展现状：
5年过去了，500Startups交出的成绩单是：已投资创业公司达1400家。其中，有3只“独角兽”(规模过十亿每美元)，差不过30只“半人马”(规模为一亿美元)，和一群小马驹(规模为千万美元)。投资项目包括Twilio、Wildfire、MakerBot、SendGrid、Credit Karma等，其中社交媒体营销公司Wildfire Interactive已被谷歌以3.5亿美元收购;3D打印公司MakerBot被同领域巨头Stratasys以4亿美元并购;云通信服务公司Twilio第四轮融资后估值达5亿美元。信用记录免费查询提供商Credit Karma现估值35亿美元，东南亚叫车移动应用服务GrabTaxi最新一轮融资达3亿美元，估值15亿美元。
3)成功关键因素：
目前已汇聚了200位在PayPal、Googol、Twitter、领英等著名公司工作过的导师资源，社区有2000名遍布全世界各地的投资人和导师。导师会教他们如何说服投资人，帮助他们在硅谷找到合适的合伙人和投资人。
强大的全球项目渠道网络，与YC接受创业团队申请书不同，500 Startups并不接受创业团队的项目申请，所有来到硅谷接受孵化的团队都是由500 Startups遍布全球的合作伙伴直接推荐，满足他们的投资标准后才得以接纳来到硅谷。在孵化训练结束后，所有创业团队必须搬离500 Startups，为下一批受训团队腾出空间。
4、以色列孵化器
被列为创业创新圣地的以色列，拥有近6000家创新科技公司，初创企业总数仅次于美国硅谷，人均创业密集度全球第一，近400家知名跨国企业在以色列设有研发中心，英特尔、谷歌、微软等企业的不少颠覆性技术在这里萌芽。
以色列的青年基本在踏入社会工作之前都需要服兵役，这炼造了这些青年人的担当能力，因此用到工作中，他们往往具备较强的管理项目的经验，此外，他们在军队里接触了许多高科技的技术，这些技术便成了他们离开军队以后的创业项目。
以色列的创业企业八成左右都是并购退出的，因此他们在创业创新这块有不错的土壤。这块肥沃的土壤来自于以色列建立的创业创新生态系统，这个生态系统里面有创业企业、孵化器、政府、投资机构、大企业，甚至还有军队，他们都能让创业创新得到相应的支持。
一般的孵化器会给有想法的企业大概20万美元左右的启动资金，孵化器占企业股权 大概20%~30%。而在以色列最好的孵化器，和政府有很好的合作，他们投资的企业，在以色列叫做首席科学家办公室，政府也会有一定比例的配资，这样初创企业就能拿到近100万美元左右的启动资金了。虽然政府给予了一定的配资，但政府并不占有该企业的股权，企业以后发展好了，会在公司的收入里提取4%~5%，这样政府就能够把之前投入的本金收回来了。如果企业在发展中遇到各种问题和困难，政府投入的钱也算是做公益了，对这个企业豁免。因此，以色列建立了一个很好的创业生态系统。
五、孵化器在中国的发展
在“大众创业，万众创新”的号召下，中国已经成为全球孵化器数量最多的国家。截至2015年年底，中国有科技企业孵化器2,530家、全国上报众创空间名单2,345家，两项合计4,875家，成为全球孵化器数量最多的国家。虽然中国孵化器数量发展成为全球最多的国家，但加速器的发展却远不如国外。美国加速器发展最为快速和完善，例如微软加速器在全球建立分支，为微软集团不断输送全球最先进技术和优质可投标的;以微软集团的快速发展带动当地经济的转型升级。中国虽设立多个加速器，但并未发展成为具有中国特色的加速器，中国加速器的全面开花尚待时日。随着国内中小企业数量的不断增长，国内孵化器的功能愈发多元化，满足不同中小企业的发展需求。
孵化器也由最初的1.0升级到现在的4.0模式，无论孵化功能还是孵化效率都有着质的飞跃。
六、中国典型孵化器与加速器分析
孵化器虽然起源于欧美国家，在中国起步发展时间不长;但孵化器发展模式却多种多样，主要有大企业平台型、“天使+孵化”型、开放空间型、媒体依托型、新型地产型、垂直产业型和跨国合作型。无论何种模式孵化器，对于当地经济的发展都起到了促进作用，承载了当地政府对于初创企业扶持发展的重任。其中，“天使+孵化”模式孵化器主要是效仿美国等发达国家孵化器的成功模式。该模式的特点就是提供“场地+资金+导师”一站式保姆服务，靠股权投资获得盈利。在这些孵化器类型中，政府干预最多的孵化器类型为垂直型孵化器，此类孵化器把具有地方性特色或带有政府倾向性的产业扎实地发展起来。地方政府会依据产业优劣势，选择具有优势的产业进行定向孵化，以带动区域产业的升级与改造。孵化器发展模式不尽相同，但其目标都是扶持中小企业，共同促进经济发展和产业升级。
1、企业平台型
从2014年下半年开始，互联网大佬百度、阿里、腾讯等陆续推出了创业中心或创业基地。例如百度开发者创业中心;腾讯众创空间;阿里百川等。大企业主导的创新生态系统，基于企业现有先进技术资源，通过技术扶持，以及企业庞大的产业资源，为创业者提供高效便捷的创新创业服务。
运营方式：技术平台+产业资源+投资
适用人群：开发者、需要大平台资源的创业者
1)阿里百川：阿里百川创业基地是阿里集团联合政府、国内知名孵化器共同打造的新型创业服务平台，基地以YC模式为参考，通过批量开展针对性的培训，培养明星企业。创业基地依托阿里集团的电商资源、金融资源和技术资源，为移动互联网创业者提供从技术、商业、数据到创业融资、创业辅导为一体的创业服务，尤为重要的是，创业基地可以利用阿里强大的电商能力和市场推广能力，支撑电商类创业项目快速发展。目前百川的孵化计划已经覆盖了北京、上海、厦门、成都等多个城市，甚至他们还成立孵化营，把创业团队请到杭州，让阿里内部的高管和专家来上培训课，对于其中的优质创业项目，会向阿里的投资部推荐。
2)腾讯众创空间：
2015年4月，腾讯聚合内部全平台资源，联合社会各界力量，推出线上线下一体化的腾讯众创空间，为创业者提供全方位服务和全流程加速。其中，线上服务通过腾讯开放平台开展，线下服务则为腾讯联合地方政府建设的腾讯创业基地。在此基础上，腾讯提出了“双百计划”，即3年内投入价值100亿的资源，扶持100家创业企业市值过亿。支撑这一计划的，是腾讯众创空间形成的流量加速、开放支持、创业承载、教育培训和辐射带动等5项核心能力。目前腾讯在全国已经布局了25个众创空间，总面积超过50万平方米，北京、天津、上海、广州、杭州、厦门、海口、南京等城市的腾讯众创空间已陆续向创业团队开放，入驻项目超过200个，标杆项目30个。
2、“天使+孵化”型
通常是民间资本或教育类机构，为创业者引进成功创业者让其传授运营管理、产品设计、发展策略等经验，意在预估创业障碍，降低创业风险，提升投资成功率，为创业者和投资人实现双赢。比较成功的包括创新工场、联想之星等
1)高校系
随着中国高校对大学生创新创业的日益重视，很多高校为学生提供了诸如学籍制度改革、创业导师制度、资金扶持、实践机会等多种帮扶，众多高校也成立了创新创业孵化器。高校系孵化器一般针对在校大学生及已毕业的校友。例如西南交通大学为学生搭建了300多个校外创新创业实践基地;上海交通大学的交大慧谷孵化器;清华X-lab;北大创业训练营等。除了孵化器还有很多高些设立了创业基金，例如四川大学每年为学生提供800万元的“异想天开”基金，还与成都市政府联合成立了1亿元的“创业风险基金”;电子科技大学成立了1亿元基金孵化学生创业项目。
运营方式：校内实验室+办公场地+导师+天使投资
适用人群：在校师生及校友
清华x-lab：面向清华各院系学生、校友提供创意创新创业的相关服务，通过多种方式，培养和提高学生的创意创新创业素质和能力，促进跨学科团队的融合协作。2013年4月正式启动，并发起成立了x-lab创业DNA基金，得到了清华控股、启迪控股的支持，面向清华大学在校学生、校友、老师，提供创业创始资本。在500平方米的空间里，每年进行的创业项目达到200个，目前已经有50多个项目拿到了天使投资，投资额接近2个亿。成功孵化的项目有幻腾智能家居、方舟腕宝、高考圈、神马WIFI等。
2)投资机构系
运营模式：投资+办公场地+导师
适用人群：创业项目符合所属投资机构投资方向的创业者
这类模式的孵化器或者加速器主要是效仿美国等发达国家孵化器的成功模式。该类孵化器通常由各大创投机构和基金主导，除了为创业者提供免费的办公场地外，还为创业者对接大型企业高管或创业投资人等具有丰富行业或创业经验的人士作为导师，传授创业者运营管理、产品设计、发展策略等经验，意在预估创业障碍，降低创业风险，提升创业成功率。此类孵化器对项目的筛选更加严格，倾向于具有创新科技或创新服务模式的企业，入孵后对看好的企业会进行天使投资，并在毕业后的后续融资中退出实现股权溢价。典型的孵化器包括创新工场、启迪之星孵化器、联想之星、厚德创新谷、洪泰AA加速器等。
联想之星
启迪之星：
洪泰基金是俞敏洪与盛希泰于2014年底共同成立的基金，在一年的时间里投资了60多个项目。由洪泰基金打造的洪泰AA加速器，以产品经理的态度去打磨加速体系，用数据去验证加速成果。招募的创业者以85-95的初创者为主，聚集在未来生活场景、未来工作场景、未来流行文化、未来科技趋势四个赛道。所有报名者经过严格的筛选之后将获得洪泰种子投资(50万-100万RMB)，并进入9周系统的加速体系，以及强大的导师资源，三个月免费办公......
3、开放空间型
通过营造创业生态圈，为创业者提供一个积极交流的氛围。定期邀请创业导师来举办沙龙或讲座为创业者答疑解惑，指点迷津。在资金支持方面，该类孵化器虽不提供创业投资基金，但与各个创投机构保持着非常密切的联系，有的甚至邀请创投机构长期驻场，以便节省创业者的时间提高融资效率。
2014 年6月，海淀图书步行街正式更名为“中关村创业大街”，人们把它比作硅谷的沙丘路。创业大街上最多的就是各种创业服务机构，大大小小不同类型的咖啡馆更是此起彼伏，例如雕刻时光、车库咖啡、3W咖啡、bingo咖啡等。创业咖啡馆通过整合本地创业资源，为早期创业者搭建起一个具有共享办公、人才交流、技术分享、市场拓展、项目对接等一站式服务的创新型创业孵化平台。就像一个聚集起来的创业者社群。创业者只需要每人每天点一杯咖啡就能享用一天“免费开放式的办公环境”;或者每年交一定的年费加入会员，就可以共享很多创业者社群资源。
运营方式：出租工位+创业服务+投融资对接
适用人群：缺乏办公场地、需要广聚人脉的创客
1)3W COFFICE
2)车库咖啡于2011年4月开始营业，早期是由11位天使投资人共同合伙创办的。车库咖啡不仅为创业者提供低成本办公场所，还提供各种创业服务，例如公司注册服务、招聘服务、法律咨询等。车库咖啡已接待了超过1000个创业团队，每天常驻团队有近15个，获得机构投资的有近20家，车库咖啡也产出了很多好产品，例如魔漫相机、格物致品、保益悦听、儿童音像馆等。车库咖啡除了卖咖啡的销售收入外，其盈利主要来自于楼道内每年数十万的广告位出售和车库咖啡会员俱乐部的会员费，会员费每年1200元，每季度可以吸纳50个创业团队。
4、媒体依托型
依托自身庞大媒介资源、凭借对创业环境以及科技型企业的长期跟踪报道而积累的经验对创业者提供扶持帮助的孵化器。此类孵化器通过成熟的媒体平台为创业项目在极短的时间内造势，吸引眼球、扩大用户群。同时对接各路投资人，从而形成线上至线下的一种约谈及投资的模式。如创业邦旗下孵化器Bang Camp和36氪旗下孵化器氪空间等。
1)氪空间
2)创客空间系
创客空间是顺应网络时代创新创业特点和需求，通过市场化机制、专业化服务和资本化途径构建的低成本、便利化、全要素、开放式的新型创业服务平台的统称。这类平台，为创业者提供了工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间。2010年创客空间进入中国，向硬件高手，电子艺术家，设计师，DIY爱好者和所有喜欢自己动手捣鼓各种东西的人提供了一个开放式社区，根据兴趣共同开发有趣和富有意义的项目，同时还举办包括电子、嵌入式系统、编程和机器人等不同主题研讨会和培训，并提供运营代理、融资支持和销售平台等运营服务，使得项目能够产品化，走进人们的日常生活。如北京创客空间、上海新车间、深圳柴火空间、杭州洋葱胶囊、优客工场等。
运营方式：资源集合+会费+众筹
适用人群：产业链复杂、技术门槛较高的创业团队。
深圳的柴火创客空间柴火创客空间寓意“众人拾柴火焰高”，为创新创业者提供自由开放的协作环境，鼓励跨界的交流，促进创意的实现以至产品化。空间提供基本的原型开发设备、电子开发设备、机械加工设备等，并组织创客聚会和各种级别的工作坊。柴火创客空间现在拥有开源硬件、Linux及嵌入式开发、物联网、绿色能源、城市农场等多个主题，并在不断增加中，成立5年已经吸引1万多人参加活动。
5、新兴地产型
新兴地产类孵化器诞生的时间不长，模式较单一，靠出租办公位，并且提供共享办公设备，网络以及出租办公空间为盈利模式。当前阶段以Soho 3Q、优客工场为代表。
从潘石屹推出SOHO 3Q、绿地控股推出创业工坊、天洋国际旗下的超级蜂巢以及毛大庆的优客工场，一处处一栋栋为创业者而搭建的社区正在崛地而起。这类孵化器提供开放的创业办公环境，靠出租工位收费，但是缩小了一次性租赁面积，且缩短了常规型的租赁周期。为小团队创业者提高了灵活性。目前来看，这类创新型地产商孵化器才刚刚出现，仍处于摸索阶段。体现出来的创业服务与其他几类创新型孵化器相比还尚有差距，尚且摆脱不了地产商的套路，在选址方面要求极高，在未来是否能够实现突破尚是未知数。优客工场的市场化的地产商型孵化器并不同于以往的传统孵化器，而是套用创新型孵化器的模式，引入导师辅导机制、创业沙龙、天使投资等一系列的创业扶持计划。并提供价格低廉的创业服务，旨在降低创业成本，为创业者加速。
运营方式：租赁空间灵活，出租工位 或 联合办公空间+重服务
适用人群：相对成熟的企业
1)SOHO 3Q：去年2月北京望京SOHO和上海SOHO复兴广场的SOHO 3Q同时开业运营，两个项目各辟出三层楼共1500个座位呈现这一产品。潘石屹这一天也把自己的办公室搬到了望京SOHO 3Q，一为开门迎客，二为率先体验在开放空间合作办公的感觉。SOHO 3Q的租期少则一周，多则三个月，小到一个工位，大到一间办公室，随时随地在手机移动端可预约选位和付款，享受WIFI、复印打印、咖啡等基本办公服务，只需带手机和电脑就可随时来工作。SOHO 3Q价格并不低，开放式办公桌1000元/人/周，独立办公室1300元/人/周。SOHO希望通过价格形成门槛，筛选出真正具有支付能力又有灵活办公需求的品质客户。
2)优客空间：优客工场在2015年由知名地产人士毛大庆发起，红杉资本、真格基金、创新工场、亿润投资、清控科创、诺亚财富等多个投资机构共同投资，国内多位知名企业家联合创始成立。优客工场在筹备的第一个月内，便与万科集团、鸿坤集团、阳光100集团、等大型企业和创投机构达成战略合作。优客工场面向创业者与广大小微企业，不仅提供低成本的联合办公空间，还配备导师服务、投资服务、财务服务、法律服务和银行服务等。相比初创企业自行外包这类服务，优客空间提供的服务将明显降低创业成本，优客工场将会制定一套较为系统的收费体系。降低创业者的创业门槛，加速创业者的发展进程，提高创新成功率。
与3年前或10年前不同，中国的创业孵化行业，当前已经在全世界独领风骚。尽管我们还不好说中国在这方面是最强的国家，但不可否认，全世界最好的创业孵化形态在中国都已经存在，中国的创业孵化产业形成了自己的特色，中国市场对全世界的创业者、孵化器、投资人有巨大的吸引力。因此，中国人在全球创业孵化领域的话语权，今非昔比。目前有影响的全球性行业组织，只有IASP和INBIA(原NBIA)，两家都有几十年的历史，而且据观察，都在走下坡路。我们应当用中国的话语体系、以中国的标准和规范、从中国的需求出发，来积极主动地发起运营全球性的孵化器行业组织，以造福全世界的创业者。
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